Питання мінімальних відстаней між будинками, відстаней до межі земельної ділянки, допустимі протипожежні розриви, а також відстані до існуючих мереж, джерел водопостачання, ліній електропередачі тощо є дуже актуальними як при новому будвництві або реконструкції, так і при виборі земельної ділянки під забудову.
Нажаль, досі поширюється багато різноманітних графічних матеріалів в мережі Інтернет та у Facebook, де зазначено відстані від та між різними об'єктами, які не відповідають нормам чинного законодавства України. Окрім того, навіть достовірна інформація могла вже застраріти.
З 01 жовтня 2019 року набрали чинності нові будівельні норми — ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, які, зокрема, регулюють питання забудови, в т.ч. і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів тощо.
Відстані між будинками, відстані до меж, до сусідніх будинків (споруд) та до червоних ліній.
Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м! З невідомих причин, вкзанане положення не містить терміну «садова забудова».
Але при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.
Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м. Тут варто звернути увагу, що в цій нормі не зазначили господарські будівлі та споруди.
- В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.
- Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки.
- Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.
Протипожежні розриви (відстані)
Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями.
- Відстані між будинками і спорудами в залежності від ступеню вогнестійкості будинків:
- між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.
- між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!
- між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м! Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!
- між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості (зокрема, дерев'яні будинки) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!
- Протипожежні відстані від будинків, будівель і споруд сільських населених пунктів, а також від меж ділянок дачних поселень та садової забудови до лісових ділянок повинні бути 20 м, 50 м, 100 м – відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу. У містах та селищах для зон одно- та двоповерхової садибної забудови з присадибними ділянками протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м.
- Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.
- Виключення:
- Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (примітка 3 Таблиці 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019).
- Протипожежні відстані можуть не застосовуватись між житловими і господарськими будинками у межах однієї присадибної ділянки. Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані розміщувати будівлі та споруди!
- Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 мза умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
- Протипожежні відстані між будинками слід збільшувати на 20 %: для двоповерхових будинків V ступеня вогнестійкості; для будинків, що мають горищний дах, верхній шар покрівлі якого виконаний з горючих матеріалів.
Важливо:
новий ДБН «Планування та забудова територій» на відміну від ДБН 360-92 не містить положень, згідно з якими часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускалася за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива була за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.
Охоронні та санітарно-захисні зони
Охоронні та санітарно-захисні зони, їх розміри, допустимі відстані до будинків та інші обмеження регулюються як ДБН Б.2.2-12:2019, так і, зокрема, Правилами охорони електричних мереж, Правилами безпеки систем газопостачання та Кодексом газорозподільних систем.
В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняється будувати житлові, громадські та дачні будинки!
Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.
Охоронні зони електричних мереж встановлюються:
- уздовж повітряних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх проводів за умови невідхиленого їх положення на відстань: напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) — 2 м; до 20 кВ — 10 м; 35 кВ — 15 м; 110 кВ — 20 метрів.
- уздовж підземних кабельних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра.
- за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв — на відстані 3 м від огорожі або споруди.
- Відстань від підземних силових кабелів всіх напруг і телекомунікаційних кабелів до фундаментів будинків та споруд має бути не меншою 0,6 м.
- Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком И.1 ДБН Б.2.2-12:2019:
- від фундаментів будинків і споруд до водопроводу і напірної каналізації — 5 м;
- від фундаментів будинків і споруд до самопливної каналізації (побутової і дощової) — 3 м;
- від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.
Інші відстані та вимоги
- Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.
- Септики та фільтруючі колодязі повинні бути рощташовані не ближче 5-10 м (в залежності від продуктивності) від житлових будинків та літніх кухонь. І не ближче 20 м від артсвердловин та колодязів.
- Господарські будівлі / сараї / для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 кв.м) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів).
- Майданчики для компосту, дворові вбиральні, сміттєзбірник, сховища для добрив та ядохімікатів повинні знаходитись не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів).
- При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.
- За відсутності мереж каналізації необхідно передбачити каналізування садиб з використанням локальних очисних споруд згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-75.
- Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червону лінію та межі ділянки.
